太陽光発電所を購入する時に気を付けること３点

太陽光発電所を購入する時に気を付けること３点

関連記事で太陽光発電の魅力やデメリットを「太陽光発電投資はオワコンか？いやー！まだまだ行ける！３つの理由」という記事で紹介した。

2021年６月に３か月ぶりに３基目を購入すると同時に、１基目が完成したので、追加のレポートをしようと思う。

今回は、

• 物件を選択する時に気を付けなければならないこと３点
• シミュレーションを自分で確認することの重要性

などについてお伝えしたいと思う。

太陽光発電所を購入し、老後資金を確保したり、節税をしながら資産運用をしたい方にとっては、役に立つ内容となっているので、最後までお読みいただき、良い物件を手に入れて欲しい。

物件を選択する時に気を付けなければならないこと３点

私は、多くの物件を比較し、現在、個人で３基購入した段階。近い将来に法人での購入も計画しており、現在、日本政策金融公庫に融資を申し込んでいる。

物件を選択する上で、自分の体験から気を付けなければならないことを３点程度にまとめてお伝えするので、悪徳業者にダマされて後悔しないようにして欲しい。

まずは！必ず現地を確認すること

やはり不動産の購入と同様なので、必ず現地を確認して欲しい。

業者からは時に、

「確認に行かれている間に他の人が現金で購入したり、正式な申し込みをしたりされたら、競争になるので、買えなかったらあきらめてください」

などを言われることもあると思う。

実際に私も、他の人が現金で購入し、買えなかったこともあった。

しかし、それでも仕事の合間を縫って、現地確認は必ずするべきである。

書類上で選択し、グーグルマップで現地写真を確認し、大丈夫だと思って現地を見に行ってみたら、

• 衛星写真では確認できなかったが、実際には谷間の土地だった。
• 見に行ってみたら業者からは聞いていなかったが竹林だった。（太陽光の土地としては竹林は相当やばいらしい。強くてすぐに伸びるので、メンテが非常にやっかい…）
• 実際に現地確認したら、水田をつぶした土地で、水が浮いていた…（業者によっては、元水田でも問題ないという輩もいるが、私は、水田は避けている＝地盤が弱く地震に弱い）
• 衛星写真では確認できなかったが、現地確認をしたら、全体的に低地だった…（それでも、土地が安く、大きな問題になりそうもなければ妥協も必要。不動産と一緒で、ケチばかりを付けているといつまでも購入できないし、業者からも相手にされなくなる）ただし、低地であれば、架台の高さを調整し、水害にあったときもパワコンが浸水しないようにするなどの折衝が必要）

次に、物件選択のスタートとなる、書類やネット上で、必ず確認しなければならないことを以下にまとめてみる。

書類やネット上の物件比較で大事なポイント（第１次選択）

1. 所在地は、自分で管理できる範囲か？車で行くならせいぜい１時間半程度の場所がおすすめ。

2. 東京電力、中部電力、関西電力管内なら、10kW〜50kW未満の太陽光発電は、出力抑制（出力制御）の対象外なので、電力会社側や需要の状況によって出力制限がかからないとされているので、私は、東京電力管内の物件に限って購入している。詳しくは、タイナビ発電所の記事を参照して欲しい。

3. システム容量、FIT価格（今は中古以外のほとんどが１８円か１４円の在庫物件）、土地価格と土地に対する固定資産税の予定価格、表面利回りと実質利回り、パネルの角度と、最後は、販売価格とのバランスとなる。
4. なかなか難しいと思うが、私の基準を参考までにお伝えしておく。システム容量は、少なくとも過積載２００％以上（従って、システム容量１００kw以上程度）、土地は保有で、地上権や賃借は避けている（２０年を超えても売電できると予想しているので）。
5. FIT価格は、１４円でも１８円でも良いと思っているが、２０年を超えたところでは、同じ価格であれば１４円物件の方がシステム容量が大きくなるので（＝大きな発電所が買える）、２０年を超えたところでの将来の売電価格が同じになるとすれば、１４円物件の方が、稼げるということになる。どこまで先まで、事業として考えるかによるだろう。
6. 私は、１８円物件が２基、１４円物件が１基となっている。
7. 土地価格と固定資産税は、当然だが安い方が良い。高ければ、その分の資金を寝かせるだけだからである。出来れば、土地は１００万円以下で考えたいが少なくなってきている。
8. 表面利回りは高い方が良いが、業者によっては、必要な設備が購入価格に入っていないこともあるので、表面利回りが高ければ良いということでもない。現在、１０％を超える表面利回りを出している業者は、何か設備を追加しないと実際には稼働できないケースが多いように感じる。
9. パネルの角度は、土地が狭いと１０度もあるが、ホコリがたまって発電量が落ちるリスクもあるので、私は２０度を購入している。
10. 最後は、総支払額、頭金やローン（信販）との関連になるが、出来れば少ない頭金でフルローンに近い形でスタート出来る方がレバレッジが効いて良いということになる。

シミュレーションを業者任せにしない！

３つめはシミュレーションを業者任せにせず、自分でも確認することである。条件が近い物件と比べる位は最低でもやらなければならないが、おすすめは、

• 日射量データベース閲覧システムをダウンロードして参照し、自ら年間の予想発電量を計算することである。
• その際、業者が採用しているシミュレーションシステムが、ソーラープロなど、しっかりしたシステムなら良いが、エクセルで簡易に計算したシミュレーションなどを採用している業者は避けた方が良いだろう。
• 因みに、上述の日射量データベース閲覧システムを使用し、算出された年間平均日射量に対し、以下の計算式で簡易計算し、業者のシミュレーションと比較することをお勧めする。
• 計算式：購入した物件の近くの基準点の年間平均日射量×システムロス（0.8）×過積載によるピークカット率（データが少ないので完全計算は無理だが、２００％位の過積載なら８０％、２７０％に近いスーパー過積載なら７５％程度にしておくのが良いだろう。）×パネル容量×３６５日＝予想年間発電量となる。
• 下の表は私の保有物件だが、ご覧の通り、業者シミュレーションの方が高く、自分のシミュレーションの方が低く出ている。実際は、その年の天候などにも影響されるので、実績は正直、分からない。上振れする可能性もあるとは思うが、あまり期待しない方が良いだろう。
• システムロスやピークカット率をどの程度見込むかで結果が全く異なるので、自分のシミュレーションの方がやや厳しめに見ているのは確かだが、この程度になってしまう可能性もあるので、自分のシミュレーションは厳しめに見積もることをお勧めする。
• なお、業者の選択した基準点（下の表の参照が基準点の地名となっている）が間違っていることや、敢えて、日射量が高い地点を選択している、予想年間発電量を上乗せしていること、などはあると考えた方が良いだろう。自分のシミュレーションとあまりに乖離するようだと、しっかり理解してから購入することをお勧めする。

 

〇〇市：参照：〇〇				業者シミュレーション⇨	116,442
日射量平均	システムロス	ピークカット率	パネル容量	３６５日	予想年間発電量
3.94	0.8	0.83	111.52	365	106,490
〇〇市：参照：〇〇				業者シミュレーション⇨	123,000
日射量平均	システムロス	ピークカット率	パネル容量	３６５日	予想年間発電量
3.91	0.8	0.83	111.52	365	105,679
〇〇市：参照：〇〇				業者シミュレーション⇨	128,242
日射量平均	システムロス	ピークカット率	パネル容量	３６５日	予想年間発電量
3.86	0.8	0.75	137.36	365	116,116

まとめ

初めて太陽光発電所を購入しようとするときは、相当悩むだろう。

そもそも自分の年収で信販融資が通るのか？から気になることだと思う。

まずは、チャレンジすることをお勧めする。

関連記事「太陽光発電投資はオワコンか？いやー！まだまだ行ける！３つの理由」にも書いたが、サラリーマンなら、消費税還付や給与所得との通算（税還付効果）だけでも、FIT以外にも相当面白い投資であると思う。

まずは、多くの物件を見る、検討することからスタートなので、興味のある方は、業界では太陽光物件紹介サイトNo.1の「タイナビ」を参照し、会員になると良い。私も、タイナビに無料登録をして、毎週物件情報をチェックしている。

投資家がこぞって無料登録→土地付き太陽光発電投資物件検索サイト【タイナビ発電所】

最後までお読みいただきありがとうございました。皆さまのFIRE成功をお祈りしています。